从“摊大饼”到“瘦身健体”，北京正经历一场深刻的城市发展模式转型。
《中共北京市委北京市人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）于近日发布，明确提出到2035年初步建成国际一流的和谐宜居之都。
这份纲领性文件背后，是148项重点任务清单的精准拆解，以及城市更新可持续模式的系统构建。未来，对于市场主体而言，发展机遇深藏于城市更新的每一处针脚、活力片区的每一幕场景之中。
未来将建设通州大运河、南中轴等活力片区
《实施意见》由市委城市工作办牵头，会同市规划自然资源委、市住房城乡建设委、市发展改革委等部门组建专班，在广泛征求意见后形成，共包括10部分、30条内容。
据北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮介绍，为确保部署落地，文件已拆解为颗粒度更细的148项重点任务清单，这也是下一步城市工作的重点，并将以年度为单位安排工作，久久为功，确保一张蓝图绘到底。2026年的工作安排和重点项目已经确定，正在全面实施。
近年来，首都功能不断优化提升，首都城市发展方式实现了深刻转型。北京市从北京发展转向首都发展，从单一城市发展转向京津冀协同发展，从聚集资源求增长转向疏解非首都功能谋发展，从城市管理转向超大城市治理。
“新版北京总体规划旗帜鲜明地提出减量提质发展，不只从根本上扭转了单中心集聚、‘摊大饼’的传统模式，更重要的是倒逼发展方式转变、产业结构升级、城市功能优化。”市委城市工作办相关负责人介绍。
这一转型的成效已经显现。新总规实施以来，城乡建设用地阶段性达到2035年总体规划目标，拆除违法建设超2.38亿平方米，腾退土地超275平方公里。与此同时，全员劳动生产率超46.5万元/人。北京还按照减量发展的原则，确定了“两线三区”的空间格局，生产、生活、生态空间更加合理高效，明确了132平方公里战略留白用地，为大国强国首都发展预留了空间资源。
这意味着，城市发展的动能从“规模扩张”转向“价值提升”。这是一场高难度的转型，但也为城市更新、资产精耕、消费升级等领域打开了巨大的市场空间。
未来，北京将建设精彩纷呈的活力片区。打造通州大运河怡人滨水空间，建设“两园一河”水岸客厅，持续提升奥林匹克中心区功能品质，加强雁栖湖国际会都等重点地区综合治理。推动南中轴地区转型升级，积极推进大红门博物馆群、凤池公园等标志性工程建设，推动首都规划展览馆主体工程建设及策展工作……
片区统筹取代零敲碎打：完整社区、断头路、地下空间一揽子解决
中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师王凯表示，《实施意见》聚焦主动改革，提出了一系列创新举措，比如在城市更新中要优化规划审批、确权登记、指标调控等政策，完善以需求为导向、项目为牵引的城市更新分类实施机制，推广区域综合性更新；在组织实施中要加强市委城市工作委员会牵头作用，持续开展城市体检评估，深入研究重大问题和重大政策，健全“一委一办一平台”工作机制，形成全市“一盘棋”工作合力。
对于城市更新，《实施意见》明确要注重统筹推动，坚持项目带动，建立可持续实施模式。其中包括，强化民生改善，推进完整社区建设。持续开展老旧小区综合整治和危旧楼房改建，实施城中村改造、老旧管线和消防设施更新。推进低效产业园区、老旧厂区厂房和楼宇更新，建设创新型产业社区、商务社区。强化区域综合性更新，注重公共空间带动，鼓励地下空间复合利用，建设立体城市。建立健全项目孵化机制，主动实施一批重大项目。
胡洪亮表示，城市发展工作是系统性工程，城市更新是核心重点，是统筹推动城市高质量发展的关键抓手。目前，城市更新一方面要围绕产业升级，提供高精尖空间，建设创新城市，不断提高城市竞争力，另一方面是重点围绕公共服务体系建设，核心聚焦“一老一小”的服务保障，同时关注并回应新市民的需求，切实解决民生关切。
胡洪亮进一步表示，以往老旧小区综合整治、公共空间整治、危旧房拆除重建、城中村改造等传统模式，相对成熟，路径也基本确定下来，但以城市更新为统筹的系统性规划建设工作还处于探索阶段。比如，解决老旧小区的“七有”“五性”不足的问题，养老设施的不足尤为明显。早期老旧小区建设时，住房需求主体为年轻人，养老等配套设施未纳入规划，导致养老设施缺失。当前社会进入严重老龄化阶段，养老设施建设成为首要考量，且需兼顾老年人的生活习惯与养老理念，推动配套设施与人口结构变化相适配。
“片区化统筹更新并非仅针对老旧小区，而是涵盖完整社区建设、产业体系升级、公共空间整治、补短板强弱项、打通基础设施断头路等多元内容，通过统筹整合实现综合提升。”胡洪亮说。
“十四五”期间，北京的城市更新已取得显著成效，其中，累计实施市属老旧小区改造约7800万平方米、启动实施危旧房改建104万平方米，完成核心区平房院落申请式退租9700余户，小区内适老化改造5万余处，水电气热管线改造约2880公里，架空线梳理和入地约2730公里，加梯和换梯3300余部。实施老旧厂房更新项目300余个、重点产业园区提升12个。连续四年开展北京城市更新最佳实践项目评选，评选出54个“最佳实践”和84个“优秀项目”。
未来北京城市更新需要更多专业的投资、设计、运营主体参与。《实施意见》提到“组建城市更新平台，明确物业权利人权责和统筹实施主体地位”，意味着政府正在为市场化力量参与创造条件，同时强调发挥责任规划师、建筑师、评估师、园艺师等协同作用，注重运营全过程全流程参与。
“减量”实践，给全球超大城市治理“打样”
目前，北京大力推进精治、共治、法治，探索形成超大城市治理“首都样板”。数据显示，北京轨道交通运营总里程已从2015年的554公里跃升至2025年的909公里，位居全国首位；2025年PM2.5平均浓度为27微克/立方米，比2013年大幅下降70%左右；2023年，北京成功创建全域森林城市，森林覆盖率从38.6%提高到45%，公园数量达到1136个，是名副其实的“千园之城”……这些数据勾勒出一幅“宜居”的底色。
根据《实施意见》，到2030年，国际一流的和谐宜居之都建设取得显著成效；到2035年，国际一流的和谐宜居之都初步建成。
王凯表示，《实施意见》是一份承前启后、开创未来的纲领性文件。它标志着首都城市发展进入了全新的历史阶段，其核心是人，目标是强化首都功能，推动城市高质量发展。相信《实施意见》的示范带动作用，将为全国各省市乃至全球超大城市治理提供典型案例和经验借鉴。
值得关注的是，这份行动纲领向市场传递了明确的信号，北京正在书写一部“减量”时代下的高质量发展教科书。未来十年的机遇，深藏于城市更新的每一处针脚、活力片区的每一幕场景、新消费业态的每一次创新之中。对于市场主体而言，最大的挑战是如何通过精细化运营能力、前瞻性的场景创造和可持续的商业模式，在有限的物理空间里，创造无限的经济价值和城市活力。
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